不動産売却に役立つレインズについて！流れや契約の種類も解説

不動産を売却する際、レインズがどのようなものなのか、登録されるとどのような影響があるのかなど疑問に感じていませんか。
仕組みを十分に知らないまま進めてしまうと、売却活動の状況が見えにくくなり、納得しにくいまま話が進むこともあります。
本記事では、不動産売却で活用されるレインズの仕組みや売却手続きの流れ、媒介契約ごとの登録義務について解説します。
これから自宅の売却を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

レインズとは

不動産を売却する際には、主にレインズというシステムを知っておくことが大切です。
まずは、レインズの基本的な仕組みと役割について、解説していきます。

レインズの基本情報

レインズは、不動産会社同士が売却物件の情報を共有するための仕組みです。
正式には「不動産流通標準情報システム」といい、国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されています。
全国の不動産会社が、このネットワークを通じて情報を確認できるため、物件情報が広く行き渡りやすくなります。
その結果、買主を探す機会が増え、売却のチャンスを広げやすくなる点が特徴です。
また、公的な仕組みに基づいて運用されているため、一定のルールのもとで情報が管理されています。
売主は直接検索できませんが、登録後は証明書などを通じて掲載状況を確認することができます。

情報共有の仕組み

売却を依頼すると、まず売主は不動産会社と媒介契約を結び、販売活動が始まります。
その後、不動産会社が所在地や面積、間取り、築年数、価格などの情報をまとめてレインズに登録します。
登録された情報は会員の不動産会社に共有されるため、1社に依頼した場合でも、広い範囲に物件情報を届けやすくなる仕組みです。
購入希望者は、相談先の不動産会社を通じてレインズを確認し、条件に合う物件を探していきます。
希望に合う物件が見つかれば、登録した会社へ連絡が入り、内覧の調整や具体的な案内へ進む流れです。
このように、情報を共通の仕組みでやり取りすることで、条件に合う買主とつながりやすくなります。

売主と買主のメリット

レインズに登録されると、物件情報が多くの不動産会社に共有されるため、売主は買主とつながる機会を広げやすくなります。
紹介の幅が広がることで、条件に合う相手を見つけやすくなり、売却が進みやすくなる点もメリットです。
また、情報が広く公開されることで、売却活動の状況を把握しやすくなり、安心して進めやすいでしょう。
売主は登録証明書などを通じて、物件がどのように掲載されているかを確認することが可能です。
一方で、買主も相談している不動産会社から、幅広い物件情報を紹介してもらえるようになります。
そのため、希望条件に合う物件を比較しながら、自分に合った住まいを探しやすくなります。

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レインズを活用した不動産売却の流れ

前章では、レインズの仕組みについて述べましたが、実際の売却手順も気になりますよね。
ここでは、レインズを利用した売却手続きの手順について解説します。

査定から媒介契約まで

売却を考え始めたら、まず不動産会社に査定を依頼し、価格の目安を把握することが大切です。
査定では、周辺の成約事例やレインズに蓄積された取引データも参考にしながら、売り出し価格の方向性を検討していきます。
その際は、提示された金額だけでなく、どのような事例をもとに算出されたのかも確認しておくと、理解しやすくなります。
あわせて、売却理由や設備の状態、希望する時期などを伝えておくと、その後の販売計画も立てやすくなるでしょう。
査定内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動の進め方を決めていきます。
契約書には、報告の頻度や広告方針なども記載されるため、内容を確認したうえで進めることが大切です。

レインズへの登録手順

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件情報をレインズに登録します。
登録されるのは、所在地や面積、間取り、築年数などの基本的な情報です。
あわせて、図面や写真なども登録されるため、物件の内容をほかの不動産会社へ伝えやすくなります。
登録が完了すると登録証明書が発行され、売主も登録日や登録番号を確認することが可能です。
登録期限は専属専任媒介契約で5日以内、専任媒介契約で7日以内と決められています。
こうした流れを把握しておくと、売却活動がどの段階まで進んでいるかを確認しやすくなるでしょう。

登録後の活動から成約まで

レインズに登録されると、物件情報は会員の不動産会社へ広く共有され、売却活動が本格的に進み始めます。
その後は、各社の店頭紹介や購入希望者への案内がおこなわれ、内覧へつながっていく流れになります。
内覧に備えて室内を整えておくと、図面や写真との印象差が出にくくなり、買主にも良い印象を持ってもらいやすくなるでしょう。
反響が出てくると、不動産会社から問い合わせ数や案内件数、検討状況などの報告を受け取れるようになります。
その報告内容を見ながら、必要に応じて価格や販売方法を見直していくと、売却活動を進めやすくなります。
申し込みが入ったあとは条件を調整し、契約に向けた手続きを進めながら、成約へとつなげていきましょう。

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レインズの登録義務がある媒介契約の種類

ここまで、レインズを活用した売却の流れを解説しましたが、媒介契約に関するルールもおさえておきましょう。
最後に、レインズへの登録が義務付けられる、媒介契約のルールについて解説していきます。

媒介契約ごとの特徴

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、まずはそれぞれの違いを知ることが大切です。
一般媒介契約は複数の不動産会社へ同時に依頼できるため、幅広く売却活動を進めやすい点が特徴です。
専任媒介契約は依頼先を1社に絞る契約で、窓口が一本化されるため、連絡や相談を整理しやすくなります。
専属専任媒介契約も1社に任せる形ですが、売主が自分で見つけた相手と直接契約できない点が異なります。
このうち、レインズへの登録が義務付けられているのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約で、一般媒介契約は義務の対象ではありません。
そのため、契約ごとの特徴だけでなく、登録や報告の違いもふまえながら、自分に合う進め方を選ぶことが大切です。

登録期限と項目

登録期限は契約締結日から数えて、専属専任媒介は5日以内、専任媒介は7日以内と法律上定められています。
登録される項目は所在地や面積などの基本情報にくわえ、間取りや築年数、希望売却価格などです。
図面や写真も登録できるため、見学前のイメージが伝わり、遠方の買主にも紹介がより自然に進みやすくなります。
登録が済むと登録証明書が交付され、売主は登録番号や公開状況をいつでも確認できる大切な手がかりを得られるのです。
証明書を受け取ったら保管しておき、後で見返せるようにして、登録日が期限内かどうかも必ず確かめましょう。

活動報告の頻度

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売却活動の状況を定期的に報告してもらえる仕組みがあります。
報告の頻度は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上が基本です。
報告では、反響数や案内件数だけでなく、問い合わせの内容や買主の反応も確認しておくと、状況をつかみやすくなります。
あわせて、他社からの問い合わせがあるかどうかや、レインズでどのように公開されているかも見ておきましょう。
反響が少ない場合は、報告内容をもとに価格や販売方法を見直していくことも大切です。
こうしたやり取りを重ねながら担当者と方針をそろえることで、売却活動を落ち着いて進めやすくなります。

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まとめ

レインズは、国が指定した機構が全国4エリアで運営する公的なデータベースで、不動産会社を通じて買主を探すことができます。
売却は、査定後に媒介契約を結んで登録し、活動報告を確認しながら成約を目指して進めます。
媒介契約は3種類あり、専任媒介と専属専任媒介には登録と報告の義務があるため、状況に合うものを選ぶことが大切です。