不動産売却で固定資産評価証明書は必要？取得方法についても解説

不動産の売却を進めようとしても、手続きに必要な書類が複雑で、何から準備を始めれば良いのかお困りではありませんか。
とくに、「固定資産評価証明書」は、適切な売買価格の査定や税金の手続きにおいて、欠かすことのできない重要な書類です。
本記事では、不動産売却前に知っておくべき固定資産評価証明書の基本的な記載内容から、実際に必要となる場面、役所などでのスムーズな取得方法について解説します。
これから、ご所有の不動産を売却するにあたり、必要となる資料を把握しておきたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

固定資産評価証明書とは？

不動産を売却する際に必要な固定資産評価証明書の記載内容には、主に所在地や評価額などがあります。
まずは、固定資産評価証明書の基礎知識と記載内容について、解説していきます。

固定資産評価証明書の意味と評価額

固定資産評価証明書は、土地や建物に設定された固定資産税評価額を公的に示す書類で、市区町村などの自治体が発行しています。
売却前に目を通しておくと、不動産の基本情報と公的な評価を整理しやすくなり、その後の準備も進めやすくなるでしょう。
この評価額は、総務大臣が定めた基準に沿って決められますが、実際の売買価格をそのまま示すものではありません。
そのため、市場での成約価格とは役割が異なる数値として捉え、査定額とは分けて確認する視点が大切です。
なお、土地は公示価格の7割程度を目安に評価されることが多く、建物は再建築価格から経年による減価を反映して算出されます。

記載される主要な項目

固定資産評価証明書には、納税義務者の氏名や住所のほか、共有名義であれば共有者の情報も載るため、権利関係の整理に役立ちます。
土地の欄では、所在地番や地目、地積などが確認でき、どの不動産についての証明なのかを見分けやすくなっています。
建物については、家屋番号や種類、構造、床面積、建築年などが記載され、建物の概要をひととおり把握できるでしょう。
また、価格と課税標準額が並んでいる点も重要で、税金の計算ではこの2つを混同しないことが欠かせません。
住宅用地の特例などは課税標準額に反映されるため、売却時は評価額とあわせて丁寧に見ておくと安心です。

税額の根拠と評価替え

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税だけでなく、登記で必要になる登録免許税の計算にも使われる基準です。
とくに、住宅用地では特例が適用されることがあり、課税標準額が評価額より大きく下がる場合も少なくありません。
たとえば、200㎡以下の小規模住宅用地では、課税標準額が評価額の6分の1に軽減される仕組みがあります。
また、評価額は原則として3年ごとに見直されるため、以前取得した固定資産評価証明書の数値が今も同じとは限りません。
増改築や用途変更があった場合には、途中で再評価されることもあるため、売却前は最新年度の内容を確認しておきましょう。

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売却や相続での用途は？

前章では、固定資産評価証明書の基本的な見方について述べましたが、用途についても確認しておきましょう。
ここでは、固定資産評価証明書が活躍する具体的な場面について解説します。

売却時の査定や諸費用

不動産を売却する場面では、固定資産評価証明書が価格査定の参考資料として使われることがあります。
公的な評価額を確認できるため、相場を考える際の土台をつかみやすく、売却準備の方向性も見えやすくなるでしょう。
また、所有権移転登記にかかる登録免許税の算出や、諸費用の見通しを立てる際にも役立つ書類です。
売主と買主の間でおこなう、固定資産税や都市計画税の日割り精算でも参照されるため、取引の実務面でも出番があります。
早めに準備しておけば、買主側も資金計画を立てやすくなり、契約から引渡しまでを落ち着いて進めやすくなります。

相続税申告と登記手続き

相続が発生したときも、固定資産評価証明書は、不動産の価値を確認するための基本資料として活用されます。
建物の相続税評価額は、原則として固定資産評価証明書に記載された固定資産税評価額が、そのまま使われる仕組みです。
土地は地域によって評価方法が異なりますが、倍率方式が採用される地域では、固定資産評価証明書の数値が計算の基礎になります。
さらに、相続登記の際には登録免許税を算出する必要があるため、法務局への手続きでも欠かせない場面が出てきます。
相続税の申告期限は限られているため、必要な年度を確認したうえで早めに取得しておくと、手続きを進めやすいでしょう。

金融機関や確定申告

金融機関で住宅ローンや不動産担保ローンを利用する際に、担保不動産の確認資料として提出を求められることがあります。
また、不動産を売却したあとの確定申告でも、土地と建物の金額を整理したり、減価償却費を確認したりする場面で役立ちます。
こうした手続きでは、どの年度の固定資産評価証明書が必要なのかを、先に確かめておくことが大切です。
提出先によっては、発行から3か月以内などの条件が設けられる場合もあるため、取得時期にも気を配っておきましょう。
地方税の年度は4月1日～翌年3月31日までのため、年度の切り替わり前後は、とくに確認を丁寧に進める必要があります。

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固定資産評価証明書の取得方法

ここまで、固定資産評価証明書の役割や用途を解説しましたが、具体的な取得方法についても確認しておきましょう。
最後に、固定資産評価証明書の取得方法や手数料などについて、解説していきます。

取得先窓口と必要書類

固定資産評価証明書は原則として、不動産の所在する市区町村の窓口で取得することになり、担当は税務課などである場合が一般的です。
ただし、東京23区の物件では区役所ではなく都税事務所が窓口となるため、取得先を間違えないよう注意しておきましょう。
申請時には、自治体所定の交付申請書にくわえ、運転免許証などの本人確認書類が必要になります。
代理人が請求する場合は委任状、相続人が請求する場合は戸籍謄本など、関係を確認できる書類を求められることがあります。
法人名義では追加書類が必要になることもあるため、事前に自治体の案内を確認しておくと安心です。

請求の流れと郵送対応

本人が窓口へ行く場合は、必要書類と手数料をそろえて申請すれば、その場で受け取れるケースが多く見られます。
遠方に住んでいて来庁が難しいときは、郵送で請求できる自治体も多く、無理なく手続きを進めやすいでしょう。
郵送請求では、申請書や本人確認書類の写し、手数料分の定額小為替、返信用封筒を同封するのが一般的です。
代理人や相続人として請求する場合は、委任状や戸籍関係書類などを追加で求められることもあります。
最近は、オンライン申請に対応する自治体も増えており、マイナンバーカードで本人確認を済ませて取得できる場合もあります。

手数料と受取時の注意点

発行手数料は自治体ごとに異なりますが、1通または1件あたり200円～400円程度が目安とされています。
ただし、土地は1筆ごと、建物は1棟ごとに数えるなど、対象の数え方によって合計額が変わる点には注意が必要です。
複数物件や共有名義の不動産をまとめて取得する場合は、想定より費用が増えることもあるため、事前確認が役立ちます。
窓口請求なら比較的早く受け取れる一方で、郵送請求では到着まで1週間～10日ほど見ておくと良いでしょう。
必要な年度や添付書類に漏れがあると再申請になることもあるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。

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まとめ

固定資産評価証明書は、土地や建物の公的な価値を証明する書類であり、所在地や面積のほか、税額計算の基準となる課税標準額などが記載されています。
主な用途として、不動産を売却する際の価格査定や各種費用の精算をはじめ、相続税の申告や登記手続き、金融機関でのローン利用時などに活用されます。
各種窓口や郵送、オンラインでの取得が可能であり、1件につき200円～400円程度の手数料がかかるため、必要な書類を事前に確認しておくと良いでしょう。