古家付き土地か更地渡しどっちがいい？売却の基本も解説

使わなくなった空き家を少しでも良い条件で売却したいものの、建物をそのまま残して売るべきか、解体して土地だけで売るべきかでお悩みではありませんか。
売却方法によって固定資産税の負担や初期費用、さらには買い手のつきやすさも大きく変わるため、ご自身にとってどちらが正解なのか判断するのはとても難しいですよね。
本記事では、不動産売却における「古家付き土地」と「更地渡し」の明確な違いをはじめ、それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
所有している空き家の状態に合った最適な売却方法を見つけたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

古家付き土地と更地渡しの定義と違い

不動産の売却方法には主に、建物を残したまま売る方法と、土地だけにして売る方法があります。
まずは、それぞれの定義と違いについて、詳しく解説していきます。

古家付き土地の定義

古家付き土地とは、築年数が経過した建物を残したまま、土地と建物をまとめて売買する方法です。
建物も契約の対象ですが、資産価値がほとんど残っていない場合は、土地の価値を中心に価格を考えることが多いでしょう。
そのため、一般的な中古一戸建てとは異なり、建物より土地としての条件が重視される傾向にあります。
また、売却前に解体や大規模な修繕をせず、現状の建物をそのまま買主へ引き継げる点も特徴です。
建物に利用価値が残っていれば、買主が居住や改修などの活用方法を検討できる余地も生まれるでしょう。

更地渡しの定義とは

更地渡しとは、売買契約を結んだあとに売主の負担で建物を解体し、土地だけの状態にして買主へ引渡す方法です。
売り出し時点では古家が残っていてもよく、契約成立後から引渡しまでに解体工事を進める形となるでしょう。
そのため、契約書には解体の期限や更地にする範囲を特約として明記し、双方で認識をそろえることが重要です。
また、解体業者の手配や工事費、廃材の撤去費などは、基本的に売主が負担することになります。
買主は引渡し後に解体する必要がないため、新築住宅などの建築計画へ移りやすい点がメリットでしょう。

現況渡しとの違い

現況渡しとは、古家を解体せず、現在の状態のまま買主へ引渡す方法です。
更地渡しでは売主が解体費を負担しますが、現況渡しでは購入後に買主が解体するため、原則として費用も買主側の負担となるでしょう。
ただし、売り出し価格に解体費相当額を反映する場合もあり、契約上と実質上の負担が異なるケースもあります。
また、解体時に地中埋設物などが見つかる可能性があるため、撤去費や責任の範囲は契約前に確認しておくことが大切です。
つまり、両者は誰が解体し、土地を整えて引渡すのかという責任の所在が大きく異なります。

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古家付き土地で売るメリット・デメリット

前章では、2つの売却方法の定義について述べましたが、どちらが良いか迷われる方も多いでしょう。
ここでは、古家付き土地で売却する際のメリットと、デメリットについて解説します。

固定資産税が安いまま

古家付き土地では住宅を残せるため、要件を満たせば住宅用地の特例を受けながら売却活動を進められます。
たとえば、200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が1/6、都市計画税は1/3に軽減される仕組みです。
一方で、建物を解体して更地にすると、翌年1月1日時点の状況によっては特例から外れ、税負担が増える可能性があります。
そのため、売却に時間がかかりそうなら、解体時期を慎重に判断することが重要でしょう。
ただし、管理不全空家等として自治体から勧告を受けると対象外となるため、売却中も適切な管理が欠かせません。

解体等の初期費用不要

古家付き土地は、売却前に解体工事をおこなわずに済むため、まとまった初期費用を用意せず売り出せる点が魅力です。
建物によっては解体に100万円以上かかることもあり、その費用を先に負担しなくてよいのは大きなメリットでしょう。
また、解体業者の選定や見積もり、工事日程の調整が不要になり、売却準備の手間も抑えられます。
さらに、近隣への工事前の挨拶や解体後の建物滅失登記も不要となるため、手続きを簡素化しやすい方法です。
早く売却活動を始めたい方にとって、資金と時間の両面で負担を抑えやすい選択肢といえるでしょう。

建物の状態による影響

一方で、古家の老朽化が進んでいる場合は、買主が解体費まで含めて予算を考えるため、価格調整が必要になることがあります。
新築予定の買主は、土地代に解体費も組み込んで資金計画を立てるため、総額が予算を超えると検討しにくくなるでしょう。
また、解体時に地中埋設物やアスベストなどが見つかれば、想定外の撤去費が発生する可能性もあります。
さらに、外壁の傷みや雑草で印象が悪いと、土地本来の魅力まで伝わりにくくなる点には注意が必要です。
こうした物件では、売却期間も踏まえて価格や売り方を不動産会社と検討すると良いでしょう。

古家付きに向くケース

古家付き土地は、建物に利用価値が残り、買主がそのまま住んだり改修したりできる物件に向いています。
とくに古民家の雰囲気を求める方や、DIYで手をくわえたい方には、既存建物が魅力になることもあるでしょう。
また、再建築不可物件では、一度建物を解体すると新たに家を建てられないため、古家を残すことが重要です。
そのため、建物の状態だけでなく、接道条件や再建築の可否なども売却前に確認しておく必要があります。
まだ活用できる建物なら、解体を急がず古家付きで売ることで、買主の選択肢を広げられる可能性があるでしょう。

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更地渡しで売却するメリットとデメリット

ここまで、古家付き土地について解説しましたが、更地にする場合の良し悪しもおさえておきましょう。
最後に、更地渡しで売却する際のメリットと、デメリットについて解説していきます。

買主が見つかりやすい

更地渡しは、買主が解体工事をおこなう必要がなく、購入後の土地活用へ移りやすい点が大きなメリットです。
新築住宅を建てたい方は、解体業者を探したり工事費を用意したりする手間が省け、購入を検討しやすくなるでしょう。
また、古家がなくなることで土地の形状や境界、日当たりを確認しやすくなり、建築後のイメージも持ちやすくなります。
さらに、古い建物を引き渡さないため、購入後に雨漏りなどのトラブルが生じる可能性も抑えやすい方法です。
土地の条件を伝えやすく、新築用地を探している買主へ訴求しやすい売り方といえるでしょう。

解体費負担と税リスク

一方で、更地渡しでは売主が解体費を負担するため、引渡しまでにまとまった資金を準備する必要があります。
解体費は構造や規模で変わり、地中埋設物が見つかれば追加費用が発生する可能性もあるでしょう。
また、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、翌年1月1日時点で更地なら固定資産税などが増えるおそれがあります。
そのため、売却期間も見込みながら、解体時期を不動産会社と相談して決めることが大切です。
くわえて、建物や基礎、ガラをどこまで撤去するのか契約書で明確にし、引渡し時の認識違いを防ぐ必要があるでしょう。

更地渡しに向くケース

更地渡しは、老朽化が進んで倒壊のおそれがある建物や、修繕しても再利用が難しい物件に向いています。
雨漏りやシロアリ被害が深刻でも、建物を撤去して土地として売り出せば、買主が検討しやすくなるでしょう。
また、駅に近い地域や人気の学区など、新築用地の需要が高い場所では、更地であることが魅力につながります。
そのため、新築を前提に土地を探す方が多い地域では、購入後すぐ建築計画へ進める点をアピールしやすい方法です。
建物の状態や周辺需要にくわえて、解体費と税負担も整理し、売却条件を総合的に比較して判断すると良いでしょう。

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まとめ

不動産の売却には、建物を残す古家付き土地と売主が解体する更地渡しがあり、解体費用の負担者や工事をおこなう時期などの契約上の責任が異なります。
古家付き土地は、解体などの初期費用がかからず固定資産税も安いまま維持できますが、建物の状態によっては買い手がつきにくくなるデメリットがあります。
更地渡しは、売主が解体費を負担し税額も増えるリスクを伴いますが、購入後すぐに新築住宅の建築へ進めるため、買い手をスムーズに見つけやすいでしょう。