家を売る際の流れとは？売却前の準備から引渡しまでのポイントについて解説

家を売ることを検討する場合、まずなにから始めれば良いのか、どのような流れで取引が進むのかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
家を売るにあたって、安心して取引を進めるためには、事前に流れを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、家を売るための準備と、売却活動が進んでいく流れやポイントについて解説します。
マイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

家を売る際の流れ1：売却前の準備

家を売る際には、一連の流れに沿って取引を進めることが大切です。
家を売る流れは、大きく分けて「売却前」「売り出すまで」「購入希望者が現れてから」の3つに分けられます。
まずは、家を売る流れのうち、売却前の準備について解説します。
売却前の準備としては、以下のようなポイントを押さえておくことが大切です。

●家を売る方法
●家を売る時期
●必要書類の準備

それぞれのポイントについて、順番に解説します。

家を売る方法

家を売る方法は、「仲介」「買取」「個人間取引」の3つがあります。
それぞれの特徴を把握して、自分に合った方法を選びましょう。
仲介
仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、その不動産会社が売却活動をおこなって買主を探す方法です。
物件の情報を広く公開して買主を募るため、市場相場に近い価格での売却が望めます。
ただし、買主が見つからなければ売却できません。
また、取引が成立した際には、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
買取
不動産会社が買主となって直接物件を買い取る方法です。
売却活動を行う必要がなく、査定価格に納得したらすぐに契約に進むため、早く現金化できます。
また、買取の場合、仲介手数料は不要です。
ただし、仲介で売却するより価格が安くなるのが一般的です。
個人間取引
不動産会社を介さず、個人間で売買をおこなう方法です。
自由度は高いですが、専門的な知識が必要です。
トラブルになることが多いためおすすめしません。

家を売る時期

不動産売買には繁忙期があります。
それは、4月の転勤や進学などで人の移動が活発になる2月～3月です。
この時期は、通常の時期と比較すると成約件数が大幅にアップします。
したがって、売却のスケジュールに余裕があれば、繁忙期に合わせて売り出すのがおすすめです。

必要書類の準備

家を売るためには、さまざまな書類が必要です。
家の情報がわかる測量図や間取り図、権利に関することが記載されている登記事項証明書（旧・登記簿謄本）、物件の検査済証、本人確認書類など、手続きを進めるなかで提出を求められます。
どのような書類が必要になるのかをあらかじめ把握しておき、事前に揃えておける書類は準備しておくとスムーズです。

家を売る際の流れ2：売り出すまで

家を売る準備が整ったら、家を売り出すまでの準備をおこない売却活動に進む流れになります。
そこで次に、家を売る流れのうち、売り出すまでのポイントについて解説します。
家を売り出すまでは、以下のような流れで進めるのが一般的です。

●不動産査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなう

それぞれのポイントについて、順番に解説します。

不動産査定を依頼する

家がいくらで売れるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定
机上査定とは、建物の基本情報や、周辺の類似物件の販売価格など、インターネットや役所で閲覧できる書類で調べられるデータをもとに、価格を査定する方法です。
査定の担当者が現地に訪問することはありません。
査定の当日～数日後には結果がわかります。
訪問査定
訪問査定は、机上査定で用いたデータにくわえ、担当者が現地に訪問して物件の状態や周辺環境などを調査した内容を加味したうえで、査定価格を算出する方法です。
査定結果が出るまでに1週間ほどかかります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で家を売るためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、物件の状態や売主の状況に応じて選択できます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
売主が個人的に見つけてきた相手に売却したい場合も、不動産会社の仲介で取引しなければなりません。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から5営業日以内に、「レインズ」に情報を登録することが義務付けられています。
また、売却活動の状況を7日に1回以上売主に報告する義務があります。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じく1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
専任媒介契約では、個人間で取引することができます。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から7営業日以内に「レインズ」に情報を登録することと、売却活動の状況を14日に1回以上売主に報告する義務があります。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社の数や、売却する相手などに制限がない媒介契約です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社には、「レインズ」への登録や売却活動の報告義務がありません。
需要が高い地域では、不動産会社同士が競争するため、一般媒介契約で高値売却にチャレンジしても良いでしょう。
しかし、築年数が古い家や需要が低いエリアは、手厚いサポートを受けられる「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」がおすすめです。

売却活動をおこなう

売却活動は、媒介契約を結んだ不動産会社がおこないます。
チラシを作成してポスティングしたり、不動産情報誌やインターネットに物件の情報を掲載したりなどが具体的な売却活動の内容です。

家を売る際の流れ3：購入希望者が現れてから

売却活動が実り、購入検討者が現れてからは、以下のような流れで進めます。

●内見に対応する
●売買契約を結ぶ
●決済・引き渡し

上記の流れについて、順番に解説します。

内見に対応する

購入検討者が現れてからは、成約に向けて売主も対応することがいくつかあります。
物件の購入希望者のほとんどが内見を希望されます。
内見時に良い印象を持ってもらうことが、売却成功の秘訣です。
整理整頓や清掃、換気をおこない、気持ち良く見学できるように準備しましょう。

売買契約を結ぶ

購入希望者が購入申込書を記載して不動産会社に提出します。
売却価格や引渡し日など、細かい条件交渉をおこない、売主と買主の双方が納得のうえ売買契約を結びます。
売買契約の際には手付金を受け取り、仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。
売買契約を売主から契約を解除すると、手付金の倍額を買主に返還しなければならないため、契約書の内容をしっかり理解し、慎重に契約を結びましょう。

決済・引き渡し

売却代金の残金を受け取り、物件の引渡しをおこないます。
このとき、仲介手数料の残り半分を不動産会社に支払います。
決済日と同日に、家の所有権移転登記をおこなって売却の完了です。
所有権移転登記は自分でおこなうことも可能です。
しかし、書類の不備があるとスムーズに手続きできないため、司法書士に依頼することをおすすめします。
ただし、司法書士に登記手続きを依頼する場合は、司法書士への報酬が発生することを頭に入れておきましょう。

まとめ

家を売る際には、手続きの流れに沿って進める必要があります。
売却前には、スムーズに進められるよう売却方法や家を売るのに適したタイミングなどをしっかり把握しておくことが大切です。
その後、媒介契約を結んで売却活動で買主を募り、購入希望者が現れてからは、良い印象を持ってもらえるよう内見準備をしっかりおこなって売却成功を目指しましょう。