空き家を放置するデメリットとは？スムーズに売却する方法について解説

親から相続した実家など、利用する予定がないのにとりあえず所有したまま放置している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を放置すると多くのデメリットが生じるため、売却して有効に活用したいと考える方も多いでしょう。
そこで今回は、空き家を放置すると生じるデメリットと税金が跳ね上がるリスク、放置せずに売却する方法について解説します。
空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置するデメリット

冒頭でもお伝えしたように、空き家を放置するとさまざまなデメリットが生じるため、早めに売却して処分するのが得策です。
売却方法をご説明する前に、まずは空き家を放置するとどのようなデメリットが生じるのかについて解説します。
空き家の放置で生じるデメリットは、以下の3つです。

●急速に老朽化する
●犯罪に利用される恐れがある
●近隣トラブルのもとになる

どういうことなのか、デメリットの内容について、順番に解説します。

デメリット1：急速に老朽化する

人が住んでいる家は、掃除をしたり換気をしたりといったことを日常的におこなうものです。
しかし、人が住まなくなった空き家は、掃除も換気もおこなわれず、閉め切った室内に湿気やホコリが溜まったままの状態になります。
そうすると、カビやシロアリが発生し、建物の躯体の腐食や損傷に繋がります。
そのような状態で放置すると、急速に老朽化し、大きな地震が発生した際には倒壊する恐れがあり危険です。

デメリット2：犯罪に利用される恐れがある

空き家は、犯罪者の絶好のターゲットになります。
たとえば、放火されて大きな火災に発展したケースも実際にあります。
また、不法投棄の現場になったり、犯罪者の拠点になったりなど、犯罪に利用されることもあるのです。

デメリット3：近隣トラブルのもとになる

放置された空き家には、害虫や害獣が棲みつく可能性があります。
たとえば、ネズミやコウモリなど、菌を保有している害獣が棲みついて糞をすれば、風に飛ばされて隣家に入り込むかもしれません。
それが原因でアレルギーを発症したり、ひどいにおいに悩まされたりといった被害が及ぶことがあるのです。
また、放置された庭木が伸びて隣家の敷地に入り込んだり、道路をふさいだりするケースも珍しくありません。
近隣の住民から苦情が来るなど、空き家が近隣トラブルのもとになる可能性も十分あるのです。

空き家を放置すると税金が高くなる場合がある

空き家といえども、不動産の所有者には毎年固定資産税と都市計画税が課されます。
放置された空き家が「特定空家」に指定されると、税金が跳ね上がることをご存じでしょうか。
そこで次に、空き家を放置することによって税金の負担が大きくなることについて解説します。

特定空家とは

特定空家とは、放置するのは危険であると自治体が判断した空き家のことです。
具体的には、以下のような状態の空き家を指します。

●倒壊の恐れがある
●衛生的に近隣に悪影響が及ぶ恐れがある
●周囲の生活環境に悪影響を及ぼす
●周辺の景観を損ねている

上記のような空き家は、「空き家対策特別措置法」に則り、特定空家に指定され、最終的には所有者負担で強制的に解体される可能性があります。

特定空家に指定された場合の税金について

通常、建物が建っている住宅用地は、固定資産税や都市計画税が減税される特例の対象です。
これを、「固定資産税等の住宅用地特例」といいます。
固定資産税等の住宅用地特例とは
固定資産税は、土地や建物といった不動産の所有者に対して毎年課される税金で、200㎡以下の小規模住宅用地であれば、その評価額に1.4％を乗じて計算されます。
また、都市計画税の税率は、0.3％です。
建物が建っている土地については、住宅用地の特例措置が適用され、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3になります。
しかし、特定空家に指定されると、特例措置の対象から外されるため、税金が跳ね上がってしまうのです。
特例の対象外となるタイミング
特定空家に指定されると、自治体より改善を求める助言・指導がおこなわれます。
これに応じないと、勧告がなされ、この時点で特例の対象外となります。
その前に改善すれば、特定空家の指定は外れるため、助言・指導の時点で対応することが大切です。
さらに放置すると、命令がなされ、罰金が科されることになります。
そして最終的には行政代執行により、強制的に空き家が解体される場合があります。
その費用は所有者に請求され、大きな負担となってしまうのです。
なお、2023年の法改正により、そのまま放置すると上記のような状態になる可能性が高い空き家を「管理不全空き家」とし、行政から指導や勧告が入るようになりました。
そうなる前に、所有者自身が空き家の管理についてしっかり考え、管理が難しい場合は処分を検討することが大切です。

空き家を放置せずに売却する方法

前章で解説したように、空き家を放置すると多くのデメリットが生じます。
特定空家に指定されないためには、定期的に訪れて適切な管理をおこなう必要がありますが、遠方に住んでいると管理をおこなうのも大きな負担となるでしょう。
したがって、不要な空き家は早急に売却して処分することをおすすめします。
そこで最後に、空き家を売却する2つの方法と、それぞれのメリットについて解説します。

売却方法1：古家付き土地として売る

建物は築年数によって耐用年数が定められており、耐用年数を過ぎると資産価値がないものとして扱われます。
たとえば木造の空き家の場合、築20年以上経過すると資産価値がほとんどなくなり、中古住宅として売り出すことが難しくなります。
その場合は、古家付き土地として売り出すのが一般的です。
建物を残したまま売るため、解体費用などがかからない点がメリットです。
また、最近は、リフォームやリノベーションをすることを前提に、古家付き土地を安く購入したいと考える方が増えています。
需要がある地域であれば、売却できる可能性があります。

売却方法2：更地にしてから売る

空き家を解体し、更地にしてから売るのも方法の1つです。
建物がなくなるため、倒壊や火災が起こる心配がありません。
また、更地にすることで、駐車場や新築用の土地を探している方もターゲットにすることができ、立地によっては、更地のほうが早く売却できる場合もあります。
ただし、建物を解体すると、先述した「固定資産税等の住宅用地特例」を受けられなくなり、固定資産税や都市計画税が高くなります。
早く買主が見つかれば良いですが、売却が長引いた場合、高い税金を納めなければならないため、負担が大きくなることに注意が必要です。
そして、解体する場合は、当然のことながら解体費用がかかります。
更地の売却代金より解体費用が高くなるようであれば、結果的にマイナスになってしまうため、古家付き土地とした売却したほうが良いかもしれません。
どの方法で売却するかは、空き家の状態や立地条件を考慮して判断する必要があります。
いずれにせよ、築年数が経過すればするほど空き家は老朽化し、リスクが増えるため、早めに売却を検討しましょう。

まとめ

空き家を放置すると急速に老朽化が進むため、倒壊の危険が生じるだけでなく、犯罪に利用されたり、近隣トラブルのもとになったりなど多くのデメリットが発生します。
また、管理を怠ると、特定空家に指定され、固定資産税や都市計画税が跳ね上がることにも注意が必要です。
空き家を残したまま売却する、もしくは更地にしてから売り出すといった方法があるため、状況に合わせて選択し、不要な空き家は少しでも早く売却して処分することをおすすめします。