不動産相続でかかる税金とは？計算方法や控除についても解説

不動産を相続すると、税金がかかる可能性があります。
土地や建物は資産価値が高くなりやすい財産のため、高額な納税を求められる場合もあるでしょう。
慌てないためにも、どのような税金がかかるのかを知っておくことが大切です。
今回は、不動産相続でかかる税金の種類や計算方法、利用できる控除や特例について解説します。
不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続でかかる税金の種類

まずは、不動産相続でかかる税金の種類について解説します。

相続税

種類としてまず挙げられるのが、相続税です。
相続税とは、亡くなった方が所有していた財産を取得したときにかかる税金です。
ただし、財産の評価額や相続人の数など、相続の状況によって課税されるか否かが異なります。
納税額がいくらになるのかは、財産の状況や、法定相続人が誰になるのかといったことの確認が必要です。
非課税になるケースとして、取得した財産が一定額以下の場合が挙げられます。
相続税には基礎控除があるため、基礎控除以下であれば非課税です。
基礎控除以外にも、控除や特例が利用できる場合があります。
相続が発生し、実際に納税義務が発生する方は、10人に1人程度という結果も出ています。

登録免許税

登録免許税も、知っておきたい税金の種類です。
登録免許税とは、登記の際にかかる税金となります。
法務局に納める国税の一つで、不動産の権利に関する変更があった際に納税が必要です。
不動産を相続すると、名義を所有者から取得者へ変更しなければなりません。
その手続きを、相続登記と呼びます。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、現在は義務化されています。
正当な理由なく怠ると、ペナルティが科せられるため注意が必要です。

税金の申告と納税期限は？

相続税の申告と納税の期限は、財産を所有していた方が亡くなったことを知った日から、10か月以内です。
短い期間内に、申告と納税を済ませる必要があります。
また、相続税は現金一括での納付が求められる税金の種類です。
もし取得した土地や建物の評価額が高い場合、高額な納税を求められるでしょう。
万が一支払いが間に合わない場合、未分割申告の手続きによって、対応することができます。
未分割申告とは、法定相続分に沿って財産を分割したと仮定し、納税する方法です。
話し合いがまとまった時点で、納めた税金の過不足を処理します。
なお、遺産分割における話し合いのことを、遺産分割協議と呼びます。
財産を取得する権利を持つ方が全員集まり、分割方法や割合について話し合うことです。
遺産分割協議は意見がまとまらなかったり、対立したりして、長引くケースも珍しくありません。
申告と納税期限に間に合わないときは、未分割申告によって対応する場合があります。

不動産相続でかかる税金の計算方法

続いて、不動産相続でかかる税金の計算方法について解説します。

相続税の計算方法

相続税の計算は少し複雑なので、下記のようにいくつかのステップを踏んで計算します。

●財産の総額を求める
●基礎控除額を差し引く
●税金の総額を計算する
●それぞれの財産の取得割合に沿って納税額を求める
●控除や特例をマイナスする

まずは、財産の総額を求めることからはじめます。
ここで言う財産とは、不動産や預貯金などのプラスの財産と、借金や未払いの税金といったマイナスの財産のことです。
プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた金額、財産の総額となります。
次の流れは基礎控除額を差し引くことです。
基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算します。
相続人となる方が多いほど、基礎控除額も増える仕組みです。
基礎控除額が計算できたら、法定相続分に沿って分割したと仮定し、税金の総額を計算します。
そして税金の総額から、それぞれの財産の取得割合に合わせて、納税額の割合を求めます。
仮に税金の総額が400万円で、相続人が3人（配偶者・長男・長女）だった場合、それぞれの納税額は下記のとおりです。

●配偶者：400万円×40％=160万円
●長男：400万円×30％=120万円
●長女：400万円×30％=120万円

※上記の40％・30％・30％は、財産の取得割合を表しています。
最後は、控除や特例をマイナスすることです。
先述のとおり、基礎控除以外にも、控除や特例が利用できる場合があります。
控除や特例によって、税金の負担を軽減できる可能性があるので、ぜひ利用したいところです。
どのような控除や特例があるのかは、後述いたします。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の評価額に0.4％をかけて計算します。
不動産の評価額は、岐阜市から毎年送付されてくる、固定資産税納税通知書にて確認することが可能です。
なお、条件を満たすことによって、税率の軽減措置を受けることができます。

不動産を相続するときの税金を抑えるために使える控除や特例

最後に、不動産を相続するときの税金を抑えるために使える、控除や特例について解説します。

住宅資金贈与制度

控除や特例の一つとしてまず挙げられるのが、住宅資金贈与制度です。
住宅資金贈与制度とは、マイホームを建てたり購入したりするときに活用したい制度です。
住宅資金として、両親や祖父母から金銭を贈与された場合、一定額であれば非課税となります。
不動産を贈与すると、受け取った側に贈与税が発生する場合があります。
贈与税は、税金のなかでも税率が高く設定されている種類です。
そのため、贈与を受けた側に、金銭的な負担が生じてしまいます。
住宅資金贈与制度の活用によって、不動産相続時の税金を抑えられるのがメリットです。

配偶者控除

配偶者控除とは、取得した財産の価額が一定以下であれば、相続税が非課税となる制度です。
具体的には、取得した財産の総額が1億6,000万円以下であること、または法定相続分以下である必要があります。
配偶者控除の目的は、故人の配偶者の生活を守ることです。
先述のとおり、相続税は定められた期日までに、現金一括で支払わなくてはなりません。
取得した財産の資産価値によっては、高額なお金を収めることになります。
もし遺された配偶者に納税資金がなかったり、取得した財産が不動産ばかりだった場合、納税することは難しいでしょう。
そのため、やむを得ず相続放棄に至るケースが多くありました。
配偶者控除を活用することによって、大きな負担減につながります。

相次相続控除

検討したい控除や特例として、相次相続控除も挙げられます。
相次相続とは、短い期間に相続が繰り返されることです。
短期間に何度も相続が発生してしまった場合、税金をその都度支払わなければならず、金銭的な負担が大きくなります。
相次相続控除では、前回支払った相続税の一部を、今回の相続税から控除することが可能です。
たとえば祖父が亡くなったあと、10年以内に父が亡くなった場合で考えてみます。
祖父が亡くなったときに支払った分の一部が、父が亡くなったときに支払う納税額から差し引けるということです。
前回の相続からの期間が短いほど、控除できる金額は高くなります。

まとめ

不動産相続でかかる主な税金の種類は、相続税と登録免許税の2種類です。
相続税の計算は少し複雑なので、いくつかのステップを踏んで計算するのがおすすめです。
住宅資金贈与制度や配偶者控除、相次相続控除などさまざまな控除や特例によって、税金の負担を軽減することができます。