相続した不動産の売却方法は？流れや税金についても解説

相続した不動産の売却を検討しているものの、複雑な手続きや税金の仕組みがわからず、「何から始めれば良いのだろう」とお困りではありませんか。
適切な手順を踏まずに放置してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれるだけでなく、本来受けられるはずの税制優遇措置を逃してしまう可能性もあります。
本記事では、相続発生から売却完了までの全体的な流れにくわえ、売却益にかかる税金の計算方法や特例の活用、回避すべきリスクについて解説します。
相続の手続きを滞りなく進め、少しでも有利な条件で不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

相続した不動産売却の手続きと全体の流れ

相続不動産の売却には、主に相続人の確定や登記、査定依頼といった工程があります。
まずは、相続開始から売却完了までの手続きについて、解説していきます。

売却までの流れ

相続の準備は、相続人を正確に把握し、売却の代表者や遺産分配の方針を家族で共有することから始まります。
戸籍謄本は出生から死亡まで連続して収集し、家族関係を一覧化しておくと、説明や申請がスムーズです。
遺言書がない場合は遺産分割協議をおこない、換価分割も含めて話し合うことで、売却方針が定まりやすくなります。
また、協議成立後は遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印を押印し、印鑑証明書を準備しましょう。
次に、相続登記で名義変更を済ませ、登記簿が整った段階で現況確認や査定依頼へ進みます。
空き家の整理や庭木の手入れ、土地の境界確認を並行しておこなうと、売却活動をスムーズに始められます。

必要書類と取得方法

不動産売却では多くの書類が必要となるため、取得先ごとに整理して準備すると効率的です。
登記識別情報通知は、旧来の権利証に代わる重要書類で、相続登記完了後に法務局から交付されます。
印鑑登録証明書や住民票は市区町村役場で取得し、発行から3か月以内のものを用意しましょう。
また、固定資産評価証明書は所在地の自治体で取得でき、税額算定や評価確認に使用します。
さらに、相続関係説明図を添付すると戸籍原本が返却され、他の相続手続きにも活用できます。
なお、測量図や建築確認済証が見当たらない場合は、早めに専門家へ相談するようにしましょう。

媒介契約の種類と選び方

不動産会社に売却を依頼する際は、3つの媒介契約の特徴を理解し、希望や生活スタイルに合う形を選ぶことが大切です。
専属専任媒介契約は1社のみへの依頼となり、レインズ登録は5日以内、報告は週1回以上と定められています。
専任媒介契約も1社に依頼しますが、自ら買主を見つけることができ、窓口を一本化しつつ一定の自由度を確保できる点が特徴です。
また、一般媒介契約は複数社へ依頼できるため、各社の提案内容や強みを比較したい場合に適しています。
なお、売り出し準備には2週間から1か月、売却期間は3か月から6か月が目安となります。

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不動産売却にかかる税金と控除特例の活用

前章では、相続した不動産の売却手順を説明しましたが、売却後には確定申告が必要になります。
ここでは、売却益にかかる税金の計算方法や、特例について解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合、その利益である譲渡所得に対して税金が課されます。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて、算出するのが基本です。
相続不動産では、被相続人の購入代金などを取得費として引き継げるため、契約書や領収書を整理しておきましょう。
なお、資料が見当たらない場合は、売却代金の5%を概算取得費として用いる方法もあり、税額の目安を立てやすくなります。
仲介手数料や測量費、解体費などの譲渡費用も含めて整理し、所有期間は被相続人の取得日を基準に確認しましょう。

主な控除と特例の条件

税負担を抑えるためには、利用できる控除や特例があるか、事前に確認しておくことが重要です。
居住用財産の3,000万円特別控除は、相続後にご自身が居住していた住宅を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。
被相続人の居住用財産に係る特例では、被相続人が1人で住んでいた住宅を相続し空き家となった場合などに、同様の控除が受けられる可能性があります。
また、空き家特例には、昭和56年5月31日以前の建築であることや、耐震改修または更地での売却などの条件があります。
ただし、適用可否はケースごとに異なるため、不動産会社と相談しながら早めに確認しておきましょう。

最新税制と申告手順

不動産税制は改正されることがあり、低廉な空き家の媒介報酬なども制度整備が進んでいるため、最新情報の確認が欠かせません。
制度変更を踏まえ、仲介手数料や相続税申告の控えは、譲渡費用や特例検討に役立つ資料として、整理しておきましょう。
確定申告は売却した年の翌年におこない、提出期間は概ね2月16日から3月15日頃となります。
申告時には申告書にくわえ、譲渡所得の内訳書や売買契約書の写し、登記事項証明書などが必要です。
事前に確認リストを作成し、e-Taxの活用も視野に入れると、手続きをスムーズに進められます。
ただし、控除や特例は併用できない場合もあるため、税理士など専門家と相談しながら、最適な選択をおこないましょう。

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売却トラブルを回避するための注意点

ここまで、不動産売却にかかる税金や控除について解説しましたが、予期せぬトラブルへの対策もおさえておきましょう。
最後に、売却時に起こりやすい問題と、その回避策について解説していきます。

相続登記の義務化

2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したと知った日から、3年以内の申請が原則となりました。
売却を検討する際は、登記簿を確認し、名義や持分、住所が現況と一致しているかを丁寧にチェックしましょう。
相違がある場合や名義変更が未了の場合は、早めに相続登記を申請しておくことが重要です。
また、司法書士へ依頼すれば書類収集から申請まで任せられ、遠方の方でも手続きを進めやすくなります。
なお、正当な理由なく放置すると、過料の対象となる可能性があるため、早期対応が取引の安心につながります。

契約不適合責任への対策

売却後のトラブルを防ぐには、契約内容と実際の建物状態の差異に備え、契約不適合責任への対策を講じておくことが重要です。
建物状況調査を活用すれば、状態を客観的に把握でき、買主への説明もしやすくなります。
把握している不具合や過去の修繕履歴は、不動産会社と共有し、隠さず伝える姿勢が信頼につながります。
また、付帯設備は写真や点検結果で記録し、必要に応じて、既存住宅売買瑕疵保険の活用を検討しましょう。
あわせて、契約条項と説明を事前に整えておくことで、引渡し後も落ち着いた対応が可能になります。

遺産分割未了のリスク

遺産分割協議が未了のままでは売主が定まらず、売却準備が長期化するおそれがあります。
共有名義での売却には全員の同意が必要なため、早い段階で、意思確認と連絡方法を決めておくことが重要です。
協議が進まない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を活用し、第三者を交えて整理すると道筋が見えやすくなります。
また、調停で合意に至らない場合は審判へ進むほか、共有物分割の手続きも選択肢となります。
さらに、権利関係を整理したうえで売却方針を共有し媒介契約を結ぶと、費用負担の調整もスムーズに進められるでしょう。

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まとめ

相続人の確定や遺産分割協議をおこない、相続登記による名義変更を済ませたうえで、書類準備や査定依頼へ計画的に進めることが重要です。
売却益が出た場合は確定申告が必要ですが、取得費の特例や3,000万円控除を活用すれば、税負担を抑えられます。
2024年4月から義務化された相続登記を早めにおこない、建物状況の確認と話し合いを整えておくことが、トラブルを予防するうえで大切です。