借地権付き建物の相続について！注意点と売却手順も解説

親などの親族から借地権付き建物を相続することになったものの、地主との関係や手続きが分からず、将来的に売却できるのかとお困りではありませんか。
他人の土地に建つ家を相続する場合、通常の不動産とは異なり権利関係が複雑になりやすいため、正しい知識を持たないまま放置すると大きなトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、借地権付き建物を相続できる条件や名義変更などの注意点をはじめ、地主の承諾を得て円滑に売却するための具体的な手順について解説します。
今後どのように取り扱うべきか迷われている方や、安心して手続きを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

借地権付き建物を相続できる条件と例外

借地権付き建物の相続には、主に引き継げるケースと例外となるケースがあります。
まずは、相続できる条件や地主の承諾の有無などについて解説していきます。

相続の対象となるケース

借地権付き建物では、建物だけでなく土地を利用する権利である借地権も相続財産に含まれ、法定相続人が引き継げます。
借地権には地上権と土地の賃借権があり、いずれも財産的な価値を持つため、相続の対象として扱われる点を押さえておきましょう。
また、借地権の残存期間や地代の支払い義務、敷金返還請求権など、契約に付随する権利や義務も承継されます。
ただし、無償で土地を借りる使用貸借は借主の死亡によって終了するのが原則で、通常の借地権とは扱いが異なるため注意が必要でしょう。
さらに、相続放棄をした場合は建物だけを残して借地権のみを取得することはできないため、財産全体を確認したうえで判断することが大切です。

地主の承諾有無と対処法

法定相続人が借地権付き建物を相続する場合、原則として地主の承諾は必要なく、相続を理由とする承諾料を支払う義務もありません。
しかし、地代の支払いや今後の連絡を円滑にするため、相続が発生した事実や新しい名義人を早めに地主へ伝えておくと安心でしょう。
一方、法定相続人以外の方が遺言によって取得する場合は遺贈となり、借地権が土地の賃借権であれば地主の承諾が必要になります。
もし承諾を得られないときは、裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可を求める手段もあるでしょう。
なお、契約書に相続時の承諾を求める特約があっても有効とは限らないため、内容に疑問がある場合は専門家へ確認するのが安心です。

遺産分割に関する問題と専門家

借地権付き建物を複数人で共有すると、地代の支払いや更新、売却などの場面で共有者同士の意思調整が必要になり、手続きが複雑になりやすいです。
そのため、特定の相続人が単独で取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う代償分割を検討すると、将来の管理や処分を進めやすくなるでしょう。
また、地主から名義変更料や契約条件の変更を求められても、すぐに同意せず、まず契約書やこれまでの経緯を整理することが大切です。
相続登記や共有状態の解消については司法書士、地主との交渉や裁判所への申立ては弁護士が主な相談先になります。
なお、遺産分割の話し合いを本格化させる前に専門家へ相談しておけば、権利関係を踏まえた分け方を検討しやすくなるでしょう。

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相続時の建て替えや税金・名義変更の注意点

前章では借地権付き建物を相続する条件について述べましたが、実際に引き継いだ後の手続きも重要となります。
ここでは、建て替えや相続税の負担、名義変更における注意点について解説します。

建て替え時の地主承諾

相続した借地権付き建物を建て替える場合は、土地賃貸借契約書に増改築禁止特約があるかを最初に確認する必要があります。
特約があるときは、建て替えや大規模な修繕の前に地主の承諾が必要となり、承諾料が発生するケースも少なくありません。
また、建替承諾料は更地価格の3%から5%程度が目安とされますが、契約内容や地域の慣行によって異なる点には注意しましょう。
さらに、古い建物では現在の建築基準法により建物の規模が制限される可能性があるため、借地権の残存期間や接道条件も含めて確認しておくと安心でしょう。
もし地主の承諾を得られない場合でも、裁判所へ申し立てて承諾に代わる許可を求められる制度があります。

相続税評価と節税対策

借地権には財産としての価値があるため、建物とは別に相続税の評価対象となり、普通借地権では土地の自用地としての価額に借地権割合を掛けて価額を求めます。
借地権割合は地域ごとに異なり、30%から90%程度の幅がありますが、住宅地では60%から70%程度に設定される地域も多いでしょう。
一方、建物は固定資産税評価額を基準に評価されるため、土地と建物では計算方法が異なる点にも注意が必要です。
また、特定居住用宅地等に該当するなど一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を利用でき、330㎡までの部分について評価額を80%減額できる可能性もあるでしょう。
ただし、取得する方や居住状況などによって適用条件が変わるため、相続後の利用方法を整理し、早めに税理士などへ確認することが重要です。

名義変更手続きの流れ

名義変更では、建物の相続登記と地主への連絡を分けて考え、それぞれ必要な手続きを順番に進めることが大切です。
建物の相続登記は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に法務局へ申請する必要があり、期限を意識して準備しましょう。
まず相続人のなかで取得者を決め、戸籍謄本や固定資産評価証明書などの必要書類をそろえて登記申請をおこないます。
また、登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4％で、司法書士へ依頼する場合は別途報酬が必要になるでしょう。
なお、借地契約そのものは相続によって引き継げますが、地主へ名義変更を知らせ、必要に応じて覚書を交わしておくと今後の連絡も円滑です。

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借地権付き建物を円滑に売却する手順と対応

ここまで相続時の条件や各種手続きの注意点を解説しましたが、将来的な手放し方もおさえておきましょう。
最後に、借地権付き建物を売却する際の手順や、地主への対応について解説していきます。

売却形態の選択肢と比較

借地権付き建物の売却には、第三者へ譲渡する方法だけでなく、地主へ買い取ってもらう方法や、底地を取得してから売却する方法があります。
第三者へ売却する場合、借地権が土地の賃借権であれば地主の承諾が必要になる一方、地主が借地権を買い取れば権利関係を整理しやすく、手続きが比較的進めやすいでしょう。
また、地主から底地を買い取り完全所有権にしてから売却すると、購入希望者の選択肢が広がる可能性があります。
さらに、地主と協力して土地と建物を一体で売却し、代金を分ける方法や、借地権と底地の一部を交換する等価交換も選択肢となるでしょう。
そのため、売却価格だけでなく必要な費用や地主との関係も踏まえ、不動産会社と相談しながら適した方法を選ぶことが大切です。

地主の承諾と承諾料相場

借地権付き建物を第三者へ売却する場合、借地権が土地の賃借権であれば、その譲渡にあたって原則として地主から事前に承諾を得る必要があります。
そのため、売却活動を本格化させる前に、売却理由や希望時期、買主の条件などを地主へ丁寧に説明することが大切でしょう。
譲渡承諾料は借地権価格の10％程度が目安とされ、買主が建て替えを予定している場合には別途承諾料が必要になることもあります。
また、建物の構造変更など契約条件を変更する場合も費用が生じる可能性があるため、承諾の範囲と金額を事前に確認しておくと安心でしょう。
もし話し合いがまとまらないときは裁判所の制度を利用できますが、借地権に詳しい不動産会社や専門家と連携し、合意形成を目指すことが大切です。

売却の流れと注意事項

売却を始める際は、借地権の取引実績がある不動産会社へ査定を依頼し、契約内容や権利関係、借地権の残存期間を整理して進めるとよいでしょう。
次に地主へ売却の意向を相談し、譲渡承諾料や新しい借地人に引き継ぐ地代などの条件を確認したうえで販売活動に入ります。
また、買主が決まったら売買契約を締結しますが、地主の承諾が得られない場合に備え、契約解除に関する条件を定めておくと安心でしょう。
その後、地主と正式な承諾書を交わし、必要な承諾料を支払ってから、引渡しや借地権と建物の名義変更をおこないます。
なお、相続登記の完了状況や地代・更新料の支払い、土地の境界も確認し、不明点があれば専門家と整理しておくと円滑な売却につながるでしょう。

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まとめ

借地権付き建物は相続の対象となり、法定相続人が相続する場合は原則として地主の承諾を得る必要はありません。
相続後は建て替えに関する契約条件や相続税、建物の相続登記などを確認し、必要な手続きを進めることが大切です。
また、相続した借地権付き建物は売却できますが、借地権が土地の賃借権である場合は原則として地主の承諾が必要となるため、契約内容や売却条件を確認しながら進めましょう。