特定空家とは？認定基準や認定されると生じるリスクなども解説！

空き家を所有していると、放置していても問題ないのか心配になることがありますよね。
空き家を放置していると特定空家に指定される可能性があるので、注意しなくてはなりません。
そこで今回は特定空家とはなにか、認定基準や認定されると生じるリスクなどもふまえて解説します。
空き家を所有されている方は、ぜひご参考にしてください。

特定空家とは①特徴や通常の空き家との違い

一定の認定基準を満たした空き家は、特定空家に指定されてしまいます。
特定空家に指定されるとさまざまなリスクが生じるので、指定されないように注意する必要があります。
まず、特定空家とはなにか確認しておきましょう。

特定空家とは

特定空家とは、そのまま放置が続くと倒壊するリスクや衛生上有害になるおそれなどがあり、周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家のことです。
建物は人が住まなくなった時点から劣化が早まり、倒壊や衛生上の問題などが起きる可能性が高まります。
しかし、従来は行政が空き家に強制的に介入できる法律がなく、所有者の自主的な対応に任されていました。
そのため、全国的に空き家の放置が増加して社会問題となっていました。
こうした問題に対応するため、2015年に施行されたのが「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。
この法律の大きな特徴は、行政が空き家の実態調査をおこない、必要に応じて所有者に管理を求めることができる点です。
具体的には、一定の認定基準を満たした空き家は「特定空家」に指定され、行政が法律に基づいて改善や解体を求めることのできる対象となります。
したがって、所有者には法的な責任が発生し、空き家を放置したままにすることが難しくなりました。

通常の空き家と特定空家の違いとは

通常の空き家と特定空家の大きな違いは、責任内容です。
通常の空き家であっても、最低限の管理を怠ると近隣トラブルに発展する可能性はありますが、法的に罰則を科されることはありません。
ところが、特定空家に指定されると事情が変わります。
行政から改善指導や勧告、命令を受けることになり、命令に従わないと過料を科される可能性があります。
それでも改善が認められないと、強制的に解体される事態になってしまうこともあるでしょう。
このように、特定空家に指定されると、通常の空き家より所有者の責任が重くなるので注意が必要です。

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特定空家とは②指定されないために知っておきたい認定基準

特定空家に指定されないためには、認定基準を把握して、それに当てはまらないようにする必要があります。
認定基準は4つあるので、それぞれ確認しておきましょう。

認定基準1：保安上危険となるおそれのある状態

建物の老朽化が進み、倒壊や部材の落下といった危険が高まっている場合、その空き家は保安上危険と判断されます。
たとえば、「建物が大きく傾いている」「基礎部分に深刻なひび割れがある」「屋根瓦や外壁材が今にも落下しそう」などの状態です。
このような状態の空き家は、通行人や隣接する建物などへ被害を与えるおそれがあるので、特定空家に指定されて対応が求められます。

認定基準2：衛生上有害となるおそれのある状態

衛生上問題のあることも、特定空家の認定基準の1つです。
たとえば、ゴミの放置による悪臭の拡散や排水管の故障による汚水の漏れ出し、害虫や害獣の繁殖などが挙げられます。
外壁に含まれるアスベストが劣化によって飛散しているケースも、衛生上有害な状態に該当します。

認定基準3：周辺の景観を著しく損なっている状態

空き家が荒廃して周辺の景観を著しく損なっていると判断されたときも、特定空家に指定されるので注意が必要です。
景観の悪さは周辺住民に不快感を与えるうえ、地域全体の資産価値にも影響するので認定基準に設定されています。
たとえば、壁や窓ガラスの落書きが放置されていたり、外観の破損が目立ったりする空き家は特定空家に指定される対象となるでしょう。
また、庭木や雑草が敷地を覆って道路にはみ出しているような状態も、景観を損ねていると判断されます。

認定基準4：周辺の生活環境保全の妨げとなる状態

生活環境に悪影響を及ぼす空き家も、特定空家に指定されます。
代表的なのは、庭木の枝が道路や隣地に大きくはみ出して、通行や日常生活を妨害するケースです。
また、建物が不法侵入されやすい状態で放置され、放火などの犯罪の温床になるケースも挙げられます。
ほかにも、害獣が住みついて騒音や汚物による被害が発生するなど、周辺住民に迷惑を及ぼす空き家は特定空家の認定基準を満たすと判断されるでしょう。

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特定空家とは③認定されると生じるリスク

特定空家の認定基準は建物自体の老朽化にとどまらず、空き家や敷地の状態に起因して発生する問題も対象になります。
そのため、空き家を所有している場合は定期的に管理をしないと、特定空家に指定される可能性が高まるでしょう。
けれど、空き家が遠方にある場合など、定期的な管理が難しいことがあるかもしれません。
では、管理ができなくて特定空家に指定されると、どのようなリスクが生じてしまうのでしょうか。

特定空家に指定されると生じるリスクとは1：罰則を受ける

特定空家に指定されると、まず自治体から所有者に対して改善のための助言や指導がおこなわれます。
ここで必要な修繕や清掃などをすみやかに実施すれば問題は大きくなりませんが、改善が見られない場合は、行政からの正式な通知である勧告が発せられます。
そして、勧告にもしたがわずに放置すると、次の段階として出されるのは命令です。
命令に違反すると、50万円以下の過料を科されるおそれがあります。
つまり、特定空家に指定されると法的な強制力のある行政指導へと発展し、改善を怠ると罰則を受けるリスクが生じてしまいます。

特定空家に指定されると生じるリスクとは2：固定資産税の負担が増える

特定空家に指定されると、勧告を受けた段階で「住宅用地の特例」が適用されなくなる点も大きなリスクです。
通常、住宅が建っている土地はこの特例によって固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられます。
具体的には、固定資産税の課税標準が敷地の200㎡以下の部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に減額されます。
住宅用地の特例が適用されなくなると、固定資産税は本来の額で課税されるので、税金の負担が大幅に増える可能性があるでしょう。

特定空家に指定されると生じるリスクとは3：強制解体される

行政指導や勧告、命令にもしたがわずに空き家を放置し続けた場合、最終的には行政代執行による強制解体がおこなわれます。
これは、所有者に代わって自治体が空き家を解体し、安全や衛生を確保する措置です。
解体は強制的におこなわれますが、その費用はすべて所有者に請求されます。
解体費用は建物の大きさや立地条件などによって異なりますが、数百万円に及ぶ可能性もあります。
そのような事態を避けるためには、管理できない空き家や利用する予定のない空き家は早めに売却したほうが良いでしょう。
空き家が売れるか心配な場合は不動産会社が直接買い取る方法もあるので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

特定空家に指定されると所有者の責任が重くなり、さまざまなリスクも生じます。
トラブルを防ぐためには、特定空家の認定基準を満たさないように、しっかりと管理を続けなくてはなりません。
管理ができないときや将来利用する予定のないときは、早めに売却を検討しましょう。