不動産の相続税評価額について！土地と建物の計算方法も解説

大切なご家族が遺された不動産の相続に際し、「相続税は一体いくらになるのだろう」とご不安に感じていませんか。
相続税を正しく把握するためには、売却価格とは異なる「相続税評価額」という基準を理解することが不可欠です。
この記事では、不動産の相続税評価額の基本的な考え方から、建物と土地それぞれの計算方法まで、専門的な内容を解説いたします。
相続を控えている方や、複雑な手続きにお困りの方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産の相続税評価額とは

ご家族が亡くなり、不動産の相続が発生した際、まず必要となるのが「相続税評価額」を正しく算出することです。
まずは、不動産の相続税評価額の役割や評価基準といった、基本概念について解説していきます。

評価額の役割と意味

相続手続きにおいて相続税評価額は、とても重要な役割を担っており、その意味を理解することが大切です。
相続税とは、亡くなった方が遺した財産の総額が、「基礎控除額」という一定の金額を超える場合に課される税金のことを指します。
この財産の総額を出すには、1つひとつの財産がいくらの価値になるのかを計算する必要があり、その基準となるのが相続税評価額です。
つまり、相続税がかかるかどうか、そして納税額はいくらになるのか、その計算の土台となる数値といえるでしょう。
また、遺産分割協議でも客観的な物差しとなり、相続人同士の公平性を保つ助けになります。
このように、相続税評価額は、税額計算と遺産分割の両面で欠かせない指標だと位置づけられます。

財産別評価方法と基準

相続財産には預貯金や株式、不動産など多様な種類があります。
性質が異なるため、評価のルールも資産ごとに定められています。
この評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」で示され、判断の拠り所になるでしょう。
上場株式は4つの基準価額のうち、相続人に有利なもっとも低い価額を選択することが可能です。
不動産は土地と建物を分けて評価し、建物は固定資産税評価額、土地は主に路線価を使います。
このように、資産の種類ごとの基準を押さえるだけで、評価の迷いが減り、実務がスムーズに進むでしょう。

固定資産税評価額との違い

固定資産税評価額は、地方税算定の基礎で、市町村が3年ごとに見直します。
公示価格の70%程度が目安とされ、地域の実勢を段階的に反映します。
一方で、相続税評価額は国税の計算に使い、性格と目的が異なる点に注意しましょう。
一戸建ての場合、原則として固定資産税評価額と同額で、相続税評価額は1.0倍で評価します。
土地は路線価などで算出するため、固定資産税評価額と一致しないのが通常です。
これらの違いを誤解したまま申告すると過少申告に該当し、後日の修正や指摘につながる可能性があります。
基準が異なるという前提を押さえ、資産別に正確な数値を用いることが重要です。

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相続税評価額を算出する計算方法（家屋・建物）

前章で、評価額の基本について述べましたが、次に気になるのは「実際にどう計算するのか」という点です。
ここでは、家屋・建物の相続税評価額を算出する、具体的な流れについて解説いたします。

固定資産税評価額の確認手順

まずは、評価の基礎となる「固定資産税評価額」を、正確に確認することから始まります。
家屋の相続税評価額は、原則として、その家屋の固定資産税評価額と同じ金額（1.0倍）と定められています。
確認方法は主に3つで、1つ目は、毎年届く固定資産税の納税通知書を確認する方法です。
ただし、相続税で用いるのは、被相続人が亡くなった年の評価額であり、年度違いに注意しましょう。
2つ目は、市区町村で固定資産評価証明書を取得する方法で、相続登記にも使える公的な資料です。
3つ目は、固定資産課税台帳（名寄帳）を閲覧し、保有不動産の漏れを防ぐ方法です。
なお、はじめに全体像を把握しておくと、その後の手続きが滑らかになります。

故人の所有割合と持分整理

確認した評価額には、被相続人の持分割合を反映させます。
家屋は単独所有とは限らず、夫婦共有など複数名義のケースもあります。
課税対象は、あくまで被相続人の持分に相当する部分だけだと、理解しておきましょう。
そのため、家屋全体の評価額に持分割合を掛けて、相続税計算上の金額を求めます。
持分は、法務局の登記事項証明書で確認でき、誰でも取得可能です。
たとえば、評価額2,000万円で持分が2分の1なら、相続税上の評価額は1,000万円になります。
前もって持分を整理しておくと、過大申告や過少申告のリスクを抑えられます。

減価要素加味の税務上の注意点

建物の老朽化は、固定資産税評価額に織り込まれているため、相続税評価で重ねて減額することはできません。
一方、被相続人の生前に増改築があり、その年の評価に未反映なら、価値分を加算して申告する必要があります。
また、建物を賃貸物件としていた場合は「貸家」の評価となり、使用制限を考慮して評価額が下がる扱いです。
多くの地域では、おおむね30%の評価減が用いられ、節税効果が期待できます。
ただし、適用可否や計算は判断が難しいため、契約書や賃貸借契約の実態を確認し、根拠資料を整えることが大切です。
迷う点があれば税理士へ相談し、申告段階での手戻りを防ぎましょう。

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相続税評価額を算出する計算方法（土地）

ここまで、建物の評価について解説しましたが、土地の評価は建物とは異なる特殊な方法を用いるため、その計算方法もおさえておきましょう。
最後に、土地の相続税評価額を導くための計算方法（土地）について、解説していきます。

路線価方式の基本と手順

土地の相続税評価額を算出するうえで、もっとも基本となる方法が「路線価方式」です。
市街地では、国税庁が定める路線価を基準に、1㎡あたりの価額を用いて計算します。
たとえば、図面に「300C」と表示されていれば、1㎡あたり30万円が目安です。
ただし、面積を掛けるだけでは足りず、形状や接道状況などを補正します。
また、奥行が標準より長短で使い勝手が落ちる土地は、補正により価額が減少します。
その場合、補正後の1㎡価額に総面積を掛け、最終的な評価額を確定させる流れです。

倍率方式の適用と計算式

路線価がない地域は倍率方式を用い、国税庁の倍率表で地域や地目ごとの倍率を確認します。
計算式は、「固定資産税評価額×評価倍率」となっています。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円で倍率が1.1の場合、相続税評価額は1,100万円です。
ただし、方式は所在地によって自動的に決まるため、相続人が選択することはできません。
最初に地域区分を確認してから作業を進めると、手戻りを減らすことができるでしょう。

地形など減額要素の反映方法

土地の評価では、形状や利用制限などのマイナス要素を適切に反映させます。
三角形や旗竿地などの不整形地は、利用効率が下がるため、規定の計算で減額されます。
また、建築基準法の道路に接していない無道路地は、再建築不可となり、大幅な減額が見込まれるでしょう。
さらに、将来のセットバックが必要な土地は、その部分を控除して評価します。
騒音や高圧線下、日照条件の悪さ、土壌汚染なども減額の対象になり得るため、注意しましょう。
減額を求める主張をする際には、図面や写真、測量成果などの根拠をそろえて、得力を持たせることが重要です。

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まとめ

不動産の相続税評価額は、相続税の計算や遺産分割の基礎となる重要な数値で、売却価格とは基準が異なります。
建物の評価額は、原則として固定資産税評価額を基に所有持分に応じて計算し、賃貸物件の場合は評価が下がります。
土地の評価額は、「路線価方式」か「倍率方式」で算出し、土地の形状などの減額要素を正しく反映させることが節税につながるでしょう。