空き家を売りたい？現状売却のメリットについても解説

誰も住まなくなった実家などの空き家を売りたいものの、一体どのように進めれば良いのかとお困りではありませんか。
建物を残したまま売るべきか、それとも解体して更地にするべきか判断が難しいうえに、解体費用や税金などの複雑な問題も多く、なかなか一歩を踏み出せない方も多いことでしょう。
本記事では、空き家を「現状売却」する場合と「更地売却」する場合のそれぞれのメリットや注意点にくわえ、売却時に発生する諸費用や税金、コストを抑える方法について解説します。
大切な資産である空き家をできる限り損なく、そしてスムーズに手放したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を現状で売却するメリットと注意点

空き家の売却方法には主に、現状のまま売る方法と更地にして売る方法があります。
まずは、空き家を現状のまま古家付き土地として売却するメリットや、注意点について解説します。

買主層と価格への影響

古家付き土地とは、築年数が進んだ建物を残し、土地と一緒に売り出す方法です。
木造住宅は、築20年を超えると建物価値が低く見られ、土地価格を中心に査定されることが多いです。
しかし、駅に近い地域や管理状態の良い住宅なら、改修して住みたい方や建て替え用地を探す方にも検討されやすいでしょう。
また、買主は接道状況や土地の形、建物の基礎や柱などを確認し、購入後に必要な費用を見積もります。
そのため、雨漏りやシロアリ被害があると価格に影響しますが、修繕履歴を示せれば判断材料となるでしょう。
立地と建物の状態を分け、想定する買主層に合う売り方を選ぶことが大切です。

売主のメリットと注意点

現状売却のメリットは、建物を解体する費用を先に用意せず、すぐ販売活動を始められる点です。
木造住宅の解体には、150万円～200万円ほどかかる例が多く、道路条件や石綿の有無によってはさらに増えるでしょう。
また、建物が残っている間は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税を抑えやすい点もメリットです。
一方で、雨漏りや設備故障などを説明せずに売ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。
そのため、把握している不具合や修繕履歴を正確に伝え、契約書で扱いを整理することが重要です。
買主の解体費や改修費も考慮し、手取り額を見ながら無理のない価格を設定しましょう。

売却成功のための対策

現状売却を成功させるには、建物の状態と土地の条件を買主へわかりやすく示すことが大切です。
そこで、建築士が基礎や屋根、外壁などを確認する既存住宅状況調査を利用すると良いでしょう。
また、雨漏りの履歴や過去の修繕、設備の不具合を物件状況報告書へ整理すれば、買主も購入後の費用を見通しやすくなります。
さらに、庭の草刈りや室内の残置物処分など、最低限の整備だけでも第一印象の改善に効果的です。
境界標が見当たらない場合は、土地家屋調査士へ相談し、売却前に境界を確認すると良いでしょう。
こうした準備によって情報の透明性が高まり、条件交渉も落ち着いて進めやすくなります。

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空き家を更地にして売却するメリットと対策

前章では、現状のまま売却する方法について述べましたが、建物の老朽化が著しい場合は更地にした方が良いこともあります。
ここでは、空き家を更地にして売却するメリットや、費用やトラブル回避策について解説します。

更地売却を選ぶケース

更地売却が向いているのは、建物の傷みが大きく、修繕して使うより建て替えを希望する買主が多い場合です。
旧耐震基準の住宅や雨漏りが進んだ建物では、改修費が高くなり、買主の住宅ローンに影響することがあります。
しかし、建物を撤去すれば土地の形や広さがわかりやすくなり、新築計画を立てやすい物件として訴求できるでしょう。
また、整形地や接道条件の良い土地は、周辺の成約事例と比較して評価されやすい傾向です。
一方で、再建築不可や不整形地では、更地にしても需要が広がらない可能性があります。
解体前に査定を受け、費用を回収できる見込みがあるか確認することが大切です。

解体費用相場と資金計画

解体費用は建物の構造や広さ、前面道路の幅、重機を入れられるかで大きく変わります。
目安は木造で1坪3万円～5万円、鉄骨造で5万円～7万円、鉄筋コンクリート造で6万円～8万円ほどです。
また、木造30坪なら90万円～150万円ほどですが、石綿の調査や除去、塀や庭木の撤去で追加費用が生じるでしょう。
さらに、電気やガス、水道などの停止手続きも、工事前に進める必要があります。
一方で、自治体によっては、老朽危険家屋の解体補助金を利用できる場合もあるでしょう。
着工前に複数社の見積もりと補助条件を確認し、追加費用に備えた予備費を含む資金計画を立てましょう。

トラブル事例と事前対策

更地にする際は、境界や残置物、近隣への配慮を事前に整えておくことが大切です。
境界標がない場合は、確定測量をおこない、隣地所有者や道路管理者の立ち会いのもとで範囲を確認します。
また、測量には30万円～80万円ほど、期間には1か月～3か月ほどかかる場合もあるでしょう。
家具や家電などの残置物は一般廃棄物に当たるため、許可を持つ業者へ適切な処分を依頼してください。
さらに、解体中の騒音や粉じんを抑えるため、着工前の挨拶や防音設備、散水などの対策も欠かせません。
工事完了後は、1か月以内に建物滅失登記をおこない、建物がなくなった事実を登記簿へ正しく反映させましょう。

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空き家売却にかかる費用・税金と費用削減策

ここまで、空き家の2つの売却方法を解説しましたが、売却時に発生する税金や費用についても押さえておきましょう。
最後に、売却時の諸費用や利用できる税金の特例にくわえて、費用を抑えるコツについて解説します。

売却にかかる主な費用

空き家の売却では、売買価格だけでなく、諸費用を差し引いた最終的な手取り額を把握することが大切です。
主な費用には、仲介手数料や印紙税、相続登記費用、売却益に対する譲渡所得税があります。
また、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料は、価格の3%に6万円と消費税をくわえた額が上限の目安です。
相続した空き家は、売却前に相続登記が必要で、登録免許税にくわえて司法書士報酬がかかる場合もあるでしょう。
さらに、売却益が出れば翌年の確定申告が必要となり、所有期間によって税率も変わります。

税負担を軽減する特例

相続した空き家では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最大2,000万円です。
また、売却価格が1億円以下であることや、耐震改修または解体の要件も確認しなければなりません。
近年は、買主が引渡し後に解体する場合でも、対象となるケースがくわわっています。
ただし、適用には市区町村が発行する確認書や、売買契約書などの必要書類をそろえることが大切です。
そのため、期限と条件を早めに税務署や専門家へ確認し、売却後の確定申告へ備えましょう。

費用を削減する方法

売却費用を抑えるには、補助金の活用と相見積もり、売却方法の比較を組み合わせることが効果的です。
解体補助金は、着工前の申請が必要な場合が多いため、契約前に自治体へ対象条件を確認しましょう。
また、解体や測量は少なくとも3社ほどから見積もりを取り、石綿調査や廃棄物処分などの内訳まで比べることが大切です。
さらに、不動産会社による直接買取なら仲介手数料がかからず、現状のまま引き渡せる可能性もあります。
一方で、買取価格は仲介より低くなる傾向があるため、最終的な手取り額で判断してください。

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まとめ

空き家を現状のまま売却すれば、解体費用を抑えられますが、建物調査や契約不適合責任への備えが必要です。
老朽化した建物を更地にすると売れやすくなりますが、解体費用にくわえ、境界確定や残置物処分の準備も欠かせません。
売却時は、仲介手数料や税金がかかりますが、最大3,000万円の特別控除や自治体の補助金で負担を軽減できます。